Evitare i rischi del rogito con il conto del notaio

Contro le brutte sorprese la compravendita immobiliare può diventare più sicura con il conto di deposito. Questo l’obiettivo delle nuove norme (commi 63 e seguenti della legge sulla Concorrenza, la 124 del 2017) che consentono all’acquirente di chiedere al notaio di trattenere il prezzo fino a che il contratto non è trascritto nei Registri immobiliari. Il sistema dei Registri immobiliari, nei quali devono essere pubblicati i contratti di compravendita — spiega Il Sole 24 Ore — è impostato sul principio della «priorità temporale». Vale a dire che, utilizzando come esempio la situazione più estrema che può verificarsi, se il venditore Tizio vende lo stesso immobile prima a Caio e poi a Sempronio, incassando il prezzo da entrambi e poi volatilizzandosi con il denaro, tra l’acquisto di Caio e l’acquisto di Sempronio prevale quello che per primo (tramite il notaio che ha rogato la compravendita) viene trascritto nei Registri immobiliari. Pur con tutta la diligenza che il notaio può mettere nello svolgimento delle sue attività (e pur considerando che ogni notaio è comunque obbligatoriamente assicurato contro queste spiacevoli evenienze, per fortuna non frequenti, ma sempre possibili), il compratore può trovarsi nella spiacevole situazione di aver pagato il prezzo e di non aver comprato nulla oppure di aver comprato un bene gravato da vincoli a favore di altri soggetti. La precauzione più efficace — continua il quotidiano economico-finanziario — è quella di stipulare il contratto preliminare (il «compromesso») in una forma che ne permetta la trascrizione nei Registri immobiliari: non solo questa trascrizione, infatti, fa da scudo a qualsiasi formalità pregiudizievole che possa cadere sul venditore nel periodo tra il compromesso e il rogito, ma consente anche al compratore, se per qualsiasi motivo non si procede alla stipula del rogito, di non perdere il denaro impiegato per pagare acconti o caparre. Infatti, nel caso di un’eventuale esecuzione a carico dell’immobile, il credito del promissario acquirente è un «credito privilegiato»: cioè dev’essere soddisfatto, nel ripartire il ricavato dall’espropriazione a carico dell’immobile, con priorità rispetto agli altri debiti. Se invece non c’è stata la trascrizione del contratto preliminare, si può ora ricorrere, grazie alla modifica introdotta dalla legge 124/2017, al deposito del prezzo nelle mani del notaio incaricato della stipula del contratto di compravendita: è una facoltà che non deve essere concordata con il venditore, ma che il compratore può esercitare unilateralmente. Il venditore non vi si può opporre e il notaio deve soddisfare la richiesta del cliente. Se dunque il prezzo viene versato al notaio, questi stipula il contratto di compravendita, lo trascrive nei Registri Immobiliari e, solo dopo aver accertato che tutta la procedura è andata a buon fine, versa il denaro al venditore. È un iter che non dura più di 2-5 giorni lavorativi e dal quale, quindi, il venditore non ha particolare nocumento.