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Registrazione tardiva del contratto di locazione: la Cassazione ammette la “sanatoria” sulla nullità

Secondo la  CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE – SENTENZA 28 aprile 2017, n.10498,  in tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ne determina la nullità ex art. 1418 c.c. che, tuttavia, attesa la sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria, è sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto. Un immobile a uso non abitativo era concesso in locazione; non si procedeva, tuttavia, alla tempestiva registrazione del contratto. Il locatore citava in giudizio la società conduttrice, per sentir accertare l’illegittimità del recesso anticipato. La Cassazione ha stabilito che La tesi della nullità, che in ragione della sua atipicità, risulti sanabile con effetto ex tunc è coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto normativo in materia dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione ed in particolare con la espressa previsione di forme di sanatoria nella normativa succedutasi nel tempo e dell’istituto del ravvedimento operoso, norma che il legislatore ha mantenuto stabile nel tempo potenziandone l’applicazione. Infatti il fine che ha guidato l’introduzione di norme più stringenti come strumenti di contrasto all’evasione – come messo in luce più volte anche dalla difesa erariale nei giudizi di costituzionalità, insieme alla sottolineatura che la materia delle locazioni è tra quelle più esposte all’evasione fiscale, considerata la diffusa prassi delle cosiddette locazioni “in nero” – è quello di indurre il locatore ad effettuare tempestivamente la registrazione del contratto e a non mantenere il rapporto “al nero”, utilizzando anche norme che mettono in contrasto i diversi interessi del locatore e del conduttore. Infatti la previsione della nullità del contratto rende privo il locatore della possibilità di riscuotere il canone derivante da un contratto nullo e consente al conduttore di richiedere indietro quanto versato di più del dovuto. La possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell’interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell’interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all’avviamento, il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione. Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono superabili o non interamente superabili con il riconoscimento di un’efficacia ex nunc del contratto; posto che – individuato ildies a quo nella data della registrazione – il dies ad quem dovrebbe, comunque, risultare quello fissato dalle parti contraenti. Una diversa opzione, secondo cui l’intera durata della locazione dovrebbe computarsi dalla data della registrazione, si collocherebbe, invero, fuori dalla stessa logica della sanatoria del contratto, postulando, in definitiva, un contratto nuovo e diverso da quello voluto dalle parti. Inoltre – ferma la specialità della disciplina prevista per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 13 l. n. 431 del 1998 – non appare superfluo rilevare, in funzione di una lettura coerente del sistema, che le modifiche apportate da ultimo alla norma cit. dall’art. 1, comma 59, l. n. 208 del 2015 (segnatamente, laddove prevedono che nel caso «in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1…» dello stesso articolo – termine che è di trenta giorni dalla stipulazione del contratto – il conduttore abbia facoltà di agire in giudizio per ottenere che “la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2” stessa legge e stabiliscono che “nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto…”) convalidano la tesi – per quanto qui ci occupa – che l’emersione del contratto ai fini fiscali, per effetto della sua tardiva registrazione, comporti il riconoscimento della sua (giuridica) esistenza. La sanatoria della nullità con effetti ex tunc si inserisce coerentemente nel complesso delle norme tributarie che, in particolare a partire dal 1998, hanno superato il principio tradizionale della non interferenza della norma tributaria con gli effetti civilistici del contratto, introducendo e potenziando gli istituti del ravvedimento e prevedendo espressamente la sanzione più radicale per il mancato rispetto dell’obbligo di registrazione del contratto. Tale interpretazione non si pone in contrasto con la sentenza delle Sezioni unite del 2015 che, se pure provvedendo su una ipotesi diversa, ha comunque affermato che “Se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell’obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia a quell’obbligo”.

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