Agevolazioni sulla prima casa: credito prima della vendita

La Legge di Stabilità per il 2016 ha consentito che dell’agevolazione sulla prima casa si può avvalere anche chi sia già proprietario di un’abitazione acquistata con la stessa agevolazione, a condizione che, una volta effettuato il nuovo acquisto, la casa in precedenza acquisita con il beneficio fiscale sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto. E’ quanto scrive il Sole 24 Ore che così prosegue: oltre che i contratti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro (ove si applica l’aliquota del 2% o dell’1,5% se l’acquisto della prima casa avviene mediante un leasing abitativo), la nuova disciplina riguarda anche: i contratti imponibili a Iva (ove si applica l’aliquota del 4% in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%); gli acquisti a titolo gratuito (e, cioè, per effetto di successione a causa di morte o di donazione), in cui l’agevolazione sulla prima casa vale ad abbattere alla misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro) ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale. Il dubbio sorgeva perché l’imperfetto testo della nuova norma sembrava far riferimento ai soli acquisti per i quali fosse applicabile l’aliquota del 2% del registro.

L’Agenzia — continua il quotidiano economico-finanziario — affronta inoltre il tema del credito d’imposta (articolo 7 della legge 448/1998): chi vende una casa acquistata con l’agevolazione sulla prima casa e poi, entro un anno, acquista un’altra prima casa, beneficia di uno sconto fiscale pari alle imposte pagate in sede d’acquisto della casa poi alienata. Si trattava di capire come si interseca questa disciplina (incardinata sul concetto di riacquisto entro un anno dalla vendita) con la nuova normativa che consente di vendere dopo aver acquistato. Le Entrate affermano che il credito d’imposta spetta al contribuente anche se procede all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita (che deve avvenire entro un anno dal nuovo acquisto) dell’immobile preposseduto: all’atto di acquisto del nuovo immobile con l’agevolazione prima casa il contribuente può pertanto fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto.

Per ciò che riguarda il leasing abitativo, la circolare 12/E/2016 chiarisce anzitutto che, per aversi l’agevolazione prima casa in sede di acquisto da parte di una società di leasing (in quanto ricorrano, per l’utilizzatore, i presupposti oggettivi e soggettivi), non occorre anche che l’utilizzatore destini la casa oggetto di acquisto in leasing a propria abitazione principale. Questa destinazione è infatti prescritta dalla legge per fini diversi dall’agevolazione prima casa (ad esempio la detrazione dall’Irpef dei canoni di leasing). Quanto alle dichiarazioni da rendere nel rogito per ottenere il beneficio sulla prima casa (come la dichiarazione di avere altra proprietà abitativa nel medesimo Comune) — conclude il Sole 24 Ore — le Entrate precisano che, nell’acquisto tramite leasing, tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In quest’ultima ipotesi, occorre, ai fini dell’applicazione del bonus prima casa, che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione insieme all’atto di trasferimento dell’immobile.

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