Clausola di esclusione in atto di vendita di parte comune dell’edificio

Secondo la CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , Pres. Piccialli – est. Manna, n.1680 la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni dell’edificio stesso, deve ritenersi nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni, vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c.. Trattavasi di esclusione di corridoio di accesso ad alcune unità immobiliari di un fabbricato condominiale. La Corte di legittimità ha ritenuto opportuno premettere che l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune. Ciò posto, si ribadisce che l’art. 1117 c.c. non stabilisce una presunzione legale di comunione per le cose in esso indicate nei n. 1, 2 e 3, ma dispone che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo; e che il criterio d’individuazione delle cose comuni dettato da tale norma non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Servizio esclusivo che, ove riferito non ad una sola ma a più unità immobiliari, da luogo al c.d. condominio parziale, a sua volta configurato nella giurisprudenza di legittimità anche con riferimento al caso di corridoi posti al servizio soltanto di talune delle unità immobiliari condominiali. L’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale. Nel quale ultimo caso, inverandosi l’esistenza di un c.d. condominio parziale, deve ritenersi nulla, per violazione della norma imperativa di cui all’art. 1118, 2^ comma c.c., la clausola del contratto di vendita di una singola unità immobiliare che escluda la coeva cessione della comproprietà su una o più cose comuni. Se si considerasse valida la vendita che escluda un diritto condominiale, si inciderebbe sulle quote millesimali, in violazione del 1 comma dell’art. 1118 c.c..