Comprare un appartamento con l’inquilino dentro

E’ possibile l’acquisto prima casa di un immobile con inquilino dentro? Quali sono gli effetti sul prezzo di acquisto e sul mutuo prima casa affittata? Dal punto di vista fiscale la questione riguarda il diritto alle agevolazioni prima casa in caso di acquisto con inquilino dentro. In linea generale infatti la normativa prevede che per poter usufruire delle condizioni agevolate di imposta ma anche di quelle legate ai mutui prima casa studiati appositamente per l’acquisto delle abitazioni principali occorre che la residenza venga trasferita in quell’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito. Nel caso di acquisto di casa affittata l’acquirente non perde le suddette agevolazioni fiscali all’acquisto della abitazione principale e potrà avere diritto al mutuo prima casa abitando in un altro immobile fino al termine del contratto di locazione. Tuttavia non sarà possibile scaricare gli interessi passivi del mutuo. Per scaricare gli interessi passivi del mutuo infatti (detrazione mutuo corrispondente al 19% delle spese compresi gli oneri notarili e di eventuale intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 4 mila euro) occorre non solo che il mutuatario abbia la residenza anagrafica nell’immobile ma che vi abiti. Per potere accedere alla detrazione sugli interessi passivi del mutuo bisognerebbe quindi notificare lo sfratto al locatario entro tre mesi dal rogito provvedendo ad adibire la casa ad abitazione principale entro un anno dal suo rilascio. La notifica di sfratto, ad ogni modo, può avvenire solo a scadenza avvenuta del contratto di locazione, e deve essere convalidata dal tribunale. Comprare casa con inquilino dentro: prezzo più basso ma a quale rischio? L’immediata disponibilità dell’immobile oggetto di vendita incide sul prezzo al mq? Sulla carta non esistono propriamente coefficienti di svalutazione per gli immobili locati. Tuttavia nella prassi i prezzi al mq di case occupate sono mediamente più bassi perché il fatto di non poter entrare nell’immediato possesso del bene dopo il rogito rende l’immobile meno attrattivo. In quest’ottica è facile comprendere che il deprezzamento di un immobile locato può dipendere dal tipo di contratto in essere e, in particolare dalla durata residua della locazione.

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