Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

Il provvedimento, riunisce e coordina in un Testo Unico tutte le disposizioni legislative e regolamentari, a loro volta riportate rispettivamente nel D.P.R. 378/2001 (Testo B – disposizioni legislative) e nel D.P.R. 379/2001 (Testo C – disposizioni regolamentari), emanate in materia di edilizia. Il testo suddetto è stato ulteriormente coordinato con successive modificazioni. Il provvedimento raccoglie sia i provvedimenti che riguardano l’attività edilizia che la normativa tecnica per l’edilizia, abrogando espressamente una lunga serie di norme previgenti. Molti altri provvedimenti sono invece espressamente confermati, e pertanto il provvedimento in esame non potrà rappresentare l’unico riferimento normativo sulla materia.
Il provvedimento è entrato in vigore dal 30 giugno 2003.
Segnaliamo qui di seguito i punti principali del Testo Unico, con particolare riguardo alle norme relative all’attività edilizia.

Sportello Unico per l’Edilizia

L’art. 5 prevede che il Comune, provveda a costituire un ufficio denominato Sportello Unico per l’Edilizia, che curi i rapporti tra privati e amministrazione relativi ad un intervento edilizio oggetto di richiesta del titolo edilizio. Tra i compiti principali di detto ufficio segnaliamo:
— ricevere le domande del titolo edilizio;
— fornire informazioni sugli adempimenti necessari per lo svolgimento delle procedure edilizie, anche mediante la predisposizione di un archivio
informatico accessibile gratuitamente per via telematica;
— rilasciare i permessi di costruire, nonché le certificazioni attestanti le norme ed i provvedimenti a carattere urbanistico, paesaggistico, ambientale,
edilizio e idrogeologico e di qualsiasi altro tipo rilevanti ai fini degli interventi di trasformazione edilizia del territorio.
Lo Sportello con l’indizione di una conferenza di servizi acquisisce direttamente, laddove risulti necessario, gli atti di assenso comunque denominati, necessari ai fini della realizzazione dell’intervento edilizio, ed in particolare:
— autorizzazioni per costruzioni in zone sismiche;
— atti di assenso per gli interventi su immobili vincolati;
— pareri dell’autorità competente in materia di vincoli idrogeologici;
— nulla-osta dell’autorità competente in materia di aree naturali protette;
— assenso in materia di servitù viarie, ferroviarie, portuali ed aeroportuali;
— parere vigili del fuoco.

Titoli abilitativi per lo svolgimento dell’attività edilizia

Gli interventi edilizi sono sottoposti a permesso di costruire (P.d.C.), segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.), SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (S.C.I.A.), comunicazione di inizio lavori asseverata (C.I.L.A.), mentre viene soppressa l’autorizzazione edilizia (*), che da tempo era riservata ad attività marginali e già abrogata da alcune leggi regionali.

L’art. 6, comma 1, elenca gli interventi edilizi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, soggetti ad attività edilizia libera (A.E.L.):
a) interventi di manutenzione ordinaria;
a-bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
b) interventi volti alla eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni,
ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, che abbiano carattere geognostico, ad eccezione di attività di ricerca di
idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attivita’ agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli
interventi su impianti idraulici agrari;
e) serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attivita’ agricola;
e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di
permeabilita’, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente
interrate e non accessibili,
vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro
per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
f) modifiche delle caratteristiche degli impianti già provvisti di titolo abilitativo, che comportino aumenti delle altezze non
superiori a 1 metro e aumenti di superficie di sagoma non superiori a 1,5 metri quadrati.

L’art. 6, comma 1, lettera e-bis, elenca gli interventi edilizi soggetti a comunicazione di inizio lavori (C.I.L.):
e -bis ) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al
cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e
smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale.

Sono soggette a comunicazione di inizio lavori asseverata (C.I.L.A.), prevista dall’art.6-bis, comma 1, (**) gli interventi non riconducibili agli articoli 6,10,22.
Le Regioni possono individuare gli altri interventi soggetti a comunicazione di inizio lavori asseverata (C.I.L.A.). Prima dell’inizio dei lavori si presenta l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, che attesta, sotto la propria responsabilita’, la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed al regolamento edilizio vigente, nonche’ che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi e’ interessamento delle parti strutturali dell’edificio, con i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.
Per gli interventi soggetti a CILA, ove la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale, quest’ultima e’ tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.

La segnalazione certificata di inizio attività, prevista dall’art. 19 della L. n. 241/90 recita “Ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l’esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi, è sostituito da una segnalazione dell’interessato, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria. La segnalazione è corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e dell’atto di notorietà per quanto riguarda tutti gli stati, le qualità personali e i fatti previsti negli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, nonché, ove espressamente previsto dalla normativa vigente, dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati, ovvero dalle dichiarazioni di conformità da parte dell’Agenzia delle imprese di cui all’articolo 38, comma 4, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti di cui al primo periodo; tali attestazioni e asseverazioni sono corredate dagli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’amministrazione. Nei casi in cui la normativa vigente prevede l’acquisizione di atti o pareri di organi o enti appositi, ovvero l’esecuzione di verifiche preventive, essi sono comunque sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di cui al presente comma, salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti. La segnalazione, corredata delle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonche’ dei relativi elaborati tecnici, puo’ essere presentata mediante posta raccomandata con avviso di ricevimento, ad eccezione dei procedimenti per cui e’ previsto l’utilizzo esclusivo della modalita’ telematica; in tal caso la segnalazione si considera presentata al momento della ricezione da parte dell’amministrazione.”.

Sono soggetti a segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.):
a) interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
b) interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
c) interventi di ristrutturazione edilizia diversi da quelli che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino
anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti
della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di
immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
d) varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione
d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. n. 42/04 e non
violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire, da presentare prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori;
e) varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni
urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli
paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore,
da comunicare a fine lavori.

La segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.) va presentata almeno trenta giorni prima dell’inizio dei lavori, dovrà essere sempre accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un professionista abilitato e degli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed al regolamento edilizio vigente, nonchè il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.
Qualora il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale riscontri l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all’interessato l’ordine di non effettuare il previsto intervento.
Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia il certificato di collaudo finale, che attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la S.C.I.A. Contestualmente presenta ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate o dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento da presentare allo sportello unico.

In alternativa al permesso di costruire, sono soggetti a SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (S.C.I.A.), prevista dall’art. 23 (***):
a) interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino
anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti
della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di
immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
b) interventi di nuova costruzione se siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi
valori di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza
sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli
vigenti, qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all’entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443 (10.4.02),
il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall’atto di
ricognizione purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata
l’esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate e siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali
recanti precise disposizioni plano-volumetriche;

La SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (S.C.I.A.), va presentata almeno trenta giorni prima dell’inizio dei lavori, dovrà essere sempre accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un professionista abilitato e degli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed al regolamento edilizio vigente, nonchè il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.
Qualora il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale riscontri l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all’interessato l’ordine di non effettuare il previsto intervento.
Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia il certificato di collaudo finale, che attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la S.C.I.A. Contestualmente presenta ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate o dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento da presentare allo sportello unico.

Il permesso di costruire (P.d.C.) , previsto dall’art. 10, è obbligatorio per:
a) interventi di nuova costruzione;
b) interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino
anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti
della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di
immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Viene riconosciuto alle regioni il potere di individuare con legge quali altri interventi subordinare a permesso di costruire, in relazione alla loro incidenza sul territorio o sul carico urbanistico. La violazione di queste norme regionali non comporta l’applicazione delle sanzioni penali.
Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti, ed è comunque subordinato all’esistenza di opere di urbanizzazione primaria o alla previsione, da parte del comune, dell’attuazione delle stesse nel triennio successivo. Il permesso di costruire può anche essere rilasciato in deroga agli strumenti urbanistici, limitatamente agli edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico e previa deliberazione del consiglio comunale.
Ad eccezione dei casi previsti dall’art. 17, comma 3, il rilascio del permesso di costruire è sempre subordinato al pagamento di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione ed del costo di costruzione.

Il certificato di agibilità degli edifici si applica con la segnalazione certificata di agibilità (S.C.A.), prevista dall’art. 24, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, riguarda:
— nuove costruzioni;
— ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;
— interventi su edifici esistenti, che possano influire sulle condizioni di sicurezza o sulle altre sopra citate;
— singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purche’ funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate
le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali
connesse, nonche’ collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
— singole unita’ immobiliari, purche’ siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e
siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di
agibilita’ parziale.

La segnalazione certificata di agibilità va presentata dal soggetto del titolo edilizio, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, allo sportello unico per l’edilizia, corredata dalla seguente documentazione:
– attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle
condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, valutate secondo quanto dispone
la normativa vigente;
– certificato di collaudo statico da ingegnere o architetto iscritto all’Albo da almeno dieci anni che non sia intervenuto in alcun modo
nella progettazione, direzione, esecuzione dell’opera , ovvero, per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle
costruzioni esistenti, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
– dichiarazione di conformita’ delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilita’ e superamento delle barriere
architettoniche;
– gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
– dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformita’ degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene,
salubrita’, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Nel testo sono riportati oltre i vari titoli edilizi articolati con la normativa coordinata ed aggiornata a livello statale, regionale, comunale, le definizioni degli interventi edilizi e del certificato di agibilità, il regime (libero-comunicativo-segnalativo-denunciativo-autorizzativo-permissivo-certificativo), la competenza (esente-municipale-centrale), il contributo (esente-obbligatorio), la documentazione(esente-obbligatoria), la procedura (esente-obbligatoria), il quadro generale di sintesi.

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(*) Si precisa che l’autorizzazione (A.) è prevista:
– dal D.Lgs. n. 259/03 art.87 per l‘ installazione infrastrutture di comunicazioni elettronica per impianti radioelettrici;
– dal D.Lgs. n. 387/03 art. 12 relativo ad opere per favorire l’impiego di energia da fonti rinnovabili, di impianti con potenza
superiore a determinati limiti.
(**) Si precisa che la comunicazione di inizio lavori asseverata è prevista anche:
– dal D.Lgs. n. 115/08 art.11, dal D.Lgs. n.28/11 art. 7 per l’installazione di impianti solari termici di incremento
dell’efficienza energetica che prevedono l’installazione di singoli generatori eolici con altezza complessiva non superiore
a 1,5 metri e diametro non superiore a 1 metro, di microgeneratori ad alto rendimento, nonché di impianti solari termici o
fotovoltaici aderenti o integrati ai tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda e i cui
componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi, qualora la superficie dell’impianto non sia superiore a quella
del tetto stesso, a condizione che:
– siano realizzati su edifici esistenti o su loro pertinenze, ivi inclusi i rivestimenti delle pareti verticali esterne agli edifici, al di
fuori della zona A), di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
– non ricadano nel campo di applicazione del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al D.Lgs. n. 42/04.
(***) Si precisa che la denuncia di inizio attività attuale SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INZIO ATTIVITA’ è prevista anche:
– dal D.Lgs. n. 259/03 artt.87, 87-bis per l’installazione impianti con tecnologia UMTS o altre, con potenza in singola
antenna uguale o inferiore ai 20 Watt, installazione di apparati con tecnologia UMTS, sue evoluzioni o altre tecnologie
su infrastrutture per impianti radioelettrici preesistenti o di modifica delle caratteristiche trasmissive;
– dalla L.n.133/08 art.2 per l‘ installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica;
– dalla L.n.129/10 art. 1- quater per l’installazione di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, avviate in
conformità a disposizioni regionali, recanti soglie superiori alla tabella A del D.Lgs. n. 387/03, che siano entrati in esercizio
entro centocinquanta giorni a decorrere dal 19.8.10.