Mercato immobiliare sempre giù, prezzi delle case in calo: solita crisi o “effetto Airbnb”?

La crisi del mercato immobiliare italiano non è finita e, se guardiamo all’andamento degli ultimi trimestri, notiamo persino un peggioramento. Tra luglio e settembre dello scorso anno — riporta il sito Investireoggi.it — i prezzi medi delle case in vendita sono risultati in calo dello 0,8% rispetto ai 3 mesi precedenti, in forte peggioramento dal +0,6%, ponendo fine ai timidi segnali di risalita che si erano riscontrati tra aprile e giugno. Su base annua, in tutti e tre i trimestri del 2018 vi è stata una contrazione. Nessun altro Stato europeo, tranne la Grecia, viaggia su valori negativi, anche se questi stanno contraendosi pure in Svezia, ma in conseguenza dello sgonfiamento della potente bolla alimentata negli anni recenti dal boom della domanda, a sua volta dovuto anche a ragioni demografiche. Rispetto al 2007, ultimo anno prima della crisi, i prezzi delle case in Italia si sono contratti del 25%. L’Istat ha posto come base di rilevazione il primo trimestre del 2010, rispetto al quale i prezzi sono scesi del 15,75%. Tuttavia, le abitazioni usate hanno subito il crollo peggiore con il -22%, mentre quelle nuove hanno registrato un timido rialzo dell’1,5%. Dunque, il problema riguarderebbe essenzialmente le prime. Quanto ai tempi medi di vendita, Tecnocasa ha intravisto per il luglio scorso una riduzione media a poco più di 5 mesi, in linea con i dati del 2009, quando la crisi del mercato immobiliare era agli inizi. Restano in forte calo le transazioni, che tra il 2006 e il 2017 sono crollate del 36%, pari a oltre -300.000 unità vendute in un anno. Quanto al 2018, Nomisma ha stimato il dato in rialzo a quasi 573.000 transazioni, comunque di un terzo più basse rispetto all’apice di 13 anni fa. Tutto questo, nonostante mai i mutui residenziali siano stati così convenienti. Come mai, quindi, prezzi da saldo e tassi ai minimi non riescono a stimolare ancora il mercato delle case? Come abbiamo notato sopra — continua Investireoggi.it — la crisi continua a riguardare le case usate, non più quelle nuove. E il dubbio che avanza è che non si tratti di un fenomeno solo e tanto legato alla lunga congiuntura economica sfavorevole dell’Italia, quanto a qualcosa di più strutturale. Stando ai dati di Idealista, questo è stato l’andamento dei prezzi di vendita nelle province delle tre principali città tra il gennaio 2017 e il dicembre 2018: -5% a Roma, +1% a Milano e – 2,3% a Napoli. Quanto ai canoni di locazione, abbiamo un -1,6% a Roma, il +8,4% a Milano e un +1,6% a Napoli. In altre parole, la performance degli affitti è risultata migliore (o meno peggiore) di quella dei prezzi di vendita. Come mai? La possibile risposta si chiamerebbe Airbnb. Avete presente quei siti che mettono in relazione domanda e offerta di immobili per locazioni brevi? Starebbero stravolgendo il nostro mercato immobiliare. Airbnb figura tra le piattaforme più note e che di recente la legislazione costringe ad applicare alla fonte l’imposta del 21% sui canoni pattuiti tra locatore e turista. Di preciso, cosa starebbe succedendo? Il mercato delle case usate si starebbe sdoppiando: molti italiani tentano di sbarcare il lunario, specie nelle località a maggiore intensità turistica, affittando le loro seconde abitazioni anche per pochi giorni o mesi l’anno. Tuttavia, ciò equivale ad affermare che vi sarebbero disponibili sul mercato degli affitti minori immobili per le famiglie a scopo residenziale. Da qui, si spiegherebbe la maggiore crescita dei canoni di locazione o il loro minore calo rispetto ai prezzi di vendita.

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