RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE AGEVOLAZIONI FISCALI

Si trasferiscono all’erede solo se conserva direttamente l’immobile

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.

La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr n. 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), che consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.

Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di bilancio 2022 (legge n. 234 del 30 dicembre 2021) ha prorogato al 31 dicembre 2024 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2025 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro.

Nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edilizio previsti dall’articolo 16-bis del Tuir, è possibile operare questa scelta per gli interventi indicati nelle lettere a), b), d) e h): manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e, per le parti comuni degli edifici, manutenzione ordinaria; è prevista, inoltre, per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali e per l’installazione di impianti fotovoltaici.

Relativamente alla trasferibilità della detrazione nei restanti periodi, l’art. 16-bis, comma 8 del TUIR stabilisce espressamente che in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Quindi in caso di successione è stato il legislatore a precisare, con gli aggettivi «materiale» e «diretta», la qualità della detenzione, con la chiara intenzione di escludere proprio gli eredi che, pur mantenendo il «possesso mediato» sui beni caduti in successione, nel caso di locazione anche parziale e per parte dell’anno, non ne dispongono in modo «materiale e diretto», perché il bene è dato in godimento a terzi.

Se il bene è locato l’erede non ha alcuna detenzione, e tantomeno una detenzione «materiale e diretta. L’erede conserva di certo la detenzione «materiale e diretta» di tali beni se li usa, anche senza abitarvi.

In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”. La condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione. Se, per esempio, l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene. Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione. In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente o donatario, neanche quando la vendita o la donazione sono effettuate nello stesso anno di accettazione dell’eredità.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate con interpello n. 282/2019 afferma che la detenzione diretta deve permanere non solo alla successione, ma anche nei periodi successivi, e quindi il bonus si perde negli anni in cui l’erede affitta il bene, anche solo per brevi periodi.

Sempre in materia di bonus ricevuti “per successione” la stessa Agenzia con interpello n. 612/2021 chiarisce che non è ammesso alcun ulteriore trasferimento né a favore di chi compra dall’erede subentrato, né a favore dell’ulteriore successore dell’erede, anche se conserva la detenzione.