Il deposito cauzionale e gli altri mezzi di tutela dei diritti del locatore

Sottoscrivendo il contratto di locazione le parti assumono le reciproche obbligazioni di legge. Esse sono, in primis, contenute nel codice civile i cui articoli, dal 1575 al 1586, disciplinano i doveri del locatore mentre, per il conduttore, le obbligazioni fondamentali sono contenute negli articoli dal 1587 al 1595. Innumerevoli leggi speciali, fra cui particolarmente rilevanti la 392/78 e la 431/98, integrano un quadro normativo assai ampio per casistiche e non privo di contraddizioni.

In tale articolato contesto, mentre le obbligazioni fondamentali del locatore (consegnare e consentire il godimento del bene) vengono, di norma, assolte con la stessa consegna del bene al momento del contratto, le obbligazioni del conduttore sono continuative e spalmate per tutta la durata contrattuale, così da imporre al proprietario-locatore un’accentuata attenzione sia in fase di conclusione del contratto che durante la sua esecuzione.

Fondamentalmente, le principali obbligazioni del conduttore possono sintetizzarsi: a) nel corretto uso del bene locato, cioè conforme sia al contratto che alle circostanze; b) nella corresponsione al locatore del corrispettivo entro i termini convenuti. A prevenire il rischio dell’inadempimento del conduttore, purtroppo non infrequente specie per quanto riguarda il puntuale pagamento dei canoni, soccorrono varie norme non sempre abbastanza efficaci. Andiamo per gradi. L’articolo 2764 del codice civile sancisce il privilegio del credito del locatore su tutto ciò che il conduttore inserisce nell’immobile per fornirlo dal punto di vista funzionale; stabilisce altresì che il locatore, in caso di asportazione dei mobili del conduttore dal fabbricato oggetto della locazione, possa chiederne il sequestro conservativo entro i quindici giorni successivi. Corollario di tale norma sul privilegio, sempre nell’impianto (desueto) del codice civile, è l’articolo 1608 secondo il quale “Nelle locazioni di case non mobiliate l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione”.

Sta di fatto che nella comune esperienza avere il privilegio non ha assicurato, quasi affatto, la soddisfazione dei diritti del locatore sia per la difficoltà di individuare e bloccare efficacemente i beni dell’inquilino, sia per la presumibile inconsistenza del ricavato, sia, da ultimo, per i costi della procedura spesso sproporzionati rispetto ai benefici conseguiti.

Sono questi i motivi che portano a preferire, ferma la sussistenza del privilegio perché garantita dalla legge, strumenti legali più funzionali all’esigenza di un rapido recupero del credito locativo: ed ecco il cosiddetto deposito cauzionale che deve essere prestato, di norma, alla sottoscrizione del contratto a garanzia delle obbligazioni verso il locatore. Si tratta, in generale, di un mezzo riconducibile all’istituto del pegno di cui all’articolo 2784 del codice civile secondo il quale “Il pegno è costituito a garanzia dell’obbligazione dal debitore o da un terzo per il debitore. Possono essere dati in pegno i beni mobili, le universalità di mobili, i crediti e altri diritti aventi per oggetto beni mobili.”A tali principi non sfugge il deposito cauzionale delle locazioni, avente carattere di pegno irregolare in quanto la somma versata diviene di proprietà del locatore mentre resta, in capo al conduttore un credito, un diritto di credito di pari importo[1]; cessata la locazione, il locatore può proporre domanda giudiziale per ottenerne l’attribuzione – totale, parziale o in acconto – a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati. Non è, quindi, una somma ad immediata disposizione del locatore – come viene spesso erroneamente intesa – ma una “provvista” che egli può trattenere, sottraendosi così all’obbligo di restituzione che sorge a seguito del rilascio dell’immobile, solo a condizione che abbia ottenuto il consenso del conduttore oppure proposto domanda giudiziale per l’accertamento dell’inadempimento e per l’attribuzione, totale o parziale, di essa[2].

Con la legge n. 392 del 1978, meglio conosciuta come legge sull’equo canone, l’istituto in discussione ha trovato stabile regolamentazione nell’art. 11, tuttora vigente, in base al quale il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. E’ da evidenziare che la violazione di tale ultima norma, applicabile sia alle locazioni abitative che a quelle ad uso diverso, con la costituzione, quindi, di un deposito per importo superiore a tre mensilità, incorre nella nullità di cui all’art. 79 della stessa l. 392/1978 (patti contrari alla legge) tuttora non soppresso con riferimento alle locazioni non abitative.

Analogo discorso vale per eventuali clausole contrattuali in base alle quali venga imposto al conduttore il pagamento anticipato dei canoni in misura sempre superiore a tre mensilità, possibilità prima esclusa dall’art. 2 ter della legge 351/1974 (locazioni abitative) e, tuttora, sostanzialmente, dall’art. 32 della legge 392/1978 (locazioni non abitative). Quanto alle locazioni abitative è, però, da notare che, per i contratti stipulati ai sensi dell’art. 2 comma 3 della l. 431/1998, cosiddetti a canone concordato e che scontano la cedolare secca al 10%, deve essere inderogabilmente utilizzata la modulistica allegata al decreto ministeriale la quale presuppone l’ordinario pagamento dei canoni con modalità mensile.

Affatto diversa, invece, la situazione riguardante forme di garanzia “esogene” ed aggiuntive rispetto al contratto di locazione, consentite proprio dall’articolo 1608 del codice civile (“… altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione). Le forme utilizzabili e diffuse nella pratica sono la garanzia personale (fideiussione) e, soprattutto per le locazioni commerciali, la garanzia fideiussoria, bancaria o assicurativa.

Con la fideiussione il creditore/locatore, senza necessità di intervenire sulla struttura del contratto, dispone di una platea di debitori più ampia, così da avere rafforzata la garanzia del proprio credito ed aumentando la possibilità di ottenere l’adempimento.

Quanto alla polizze fideiussorie bancarie o assicurative, esse si differenziano, oltre che per il soggetto giuridico concedente la garanzia (banca, società di assicurazione), per il fatto che la fideiussione bancaria garantisce l’adempimento del conduttore per tutta la durata del rapporto contrattuale previo versamento di somme, titoli o altro del conduttore e che vengono vincolati a tal fine, mentre la fideiussione assicurativa è legata al puntuale versamento del premio da parte del conduttore cosicché, in caso di mancato pagamento di esso, la compagnia assicurativa sospende la garanzia.

[1] Il pegno irregolare si differenzia da quello regolare in quanto le somme di danaro o i titoli depositati presso il creditore diventano di proprietà del medesimo, sicchè in caso di inadempimento del debitore, il creditore è tenuto soltanto a restituire l’eventuale eccedenza dei titoli rispetto alle somme garantite, mentre nel pegno regolare egli ha diritto a soddisfarsi disponendo dei titoli ricevuti in pegno. (Cass. civ., Sez. VI – 1, Ordinanza, 03/10/2018, n. 24137)

[2] Il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati. (Cass. civ., Sez. VI – 3, Ordinanza, 05/01/2023, n. 194)