Mercato immobiliare: è ora di acquistare (ma con calma)
Chi vende case ripete che questo è il periodo migliore per comprare, perché il mercato immobiliare sta per ripartire. In realtà, la risalita sarà probabilmente “lenta e non priva di insidie – scrive Nomisma nel suo ultimo Osservatorio immobiliare – ma la pesante crisi degli ultimi sette anni è alle spalle”. In effetti, secondo l’ultimo rapporto mensile dell’Abi, nei primi undici mesi del 2015 i nuovi mutui concessi per l’acquisto di abitazioni sono aumentati del 97,4% su base annua e il tasso medio si è attestato al 2,51%, il valore più basso da giugno 2010. In questo momento, perciò, quale mutuo conviene scegliere? Tasso fisso o tasso variabile? Secondo l’Osservatorio sul mercato dei mutui di MutuiOnline.it, gli italiani non hanno dubbi: nel secondo semestre del 2015 i mutui a tasso fisso hanno raggiunto il 75,5% delle sottoscrizioni, contro il 22,5% di quelli a tasso variabile. Occorre però fare attenzione: questi tassi sono nominali, ovvero scritti sui contratti. Il valore più importante per chi accende un mutuo è però un altro: il tasso reale, che si ottiene depurando il nominale dalla dinamica dei prezzi. In sostanza, l’inflazione è un vantaggio per i debitori a tasso fisso, perché ogni anno erode una parte del costo del debito. Tuttavia, ora la crescita dei prezzi è vicina allo zero (secondo i dati pubblicati dall’Istat il 15 gennaio, nel 2015 l’inflazione è stata dello 0,1%), perciò il meccanismo non è efficace, e anzi funzionerà al contrario in caso di deflazione (dalla quale siamo però usciti), danneggiando chi deve restituire il denaro. Non è quindi corretto valutare i tassi di oggi come si faceva quando l’inflazione era al 2-3%.
Tornando ai mutui che gli italiani hanno sottoscritto nella seconda metà del 2015, dal punto di vista della durata la maggioranza dei prestiti concessi ha una scadenza a 20 (il 28,2%) o 15 anni (il 22,2%). Quanto all’importo medio, è stato pari a 117.161 euro, in calo rispetto al secondo semestre del 2014 (121.798 euro). Nel 19,4% dei casi il mutuo erogato ha coperto una quota compresa fra il 71 e l’80% del valore dell’immobile (le richieste di una simile copertura sono arrivate però al 26,9%). A livello geografico, i mutui sono stati concessi prevalentemente nel Centro (41,3%) e nel Nord Italia (38,4%), mentre le erogazioni al Sud e nelle isole non hanno superato rispettivamente il 14,6 e il 5,7% del totale. Infine, prosegue il boom dei mutui di surroga, che fra gennaio e novembre del 2015 si sono attestati al 66,7% delle erogazioni totali, seguiti con il 27,1% dai mutui per l’acquisto della prima casa, in diminuzione rispetto allo stesso periodo del 2014.
