Fisco meno esoso con chi acquista un’abitazione

La Legge di Stabilità ha introdotto due importanti agevolazioni che fanno scendere molto le imposte a chi cambia alloggio e non riesce a vendere la vecchia abitazione o a chi acquista un’abitazione in cantiere. Lo scopo — spiega il Corriere della Sera — è quello di dare impulso a un mercato che, sia pure in ripresa, è ancora lontanissimo dai picchi precrisi, con beneficio per il Pil e per le casse erariali. La prima agevolazione è la possibilità di acquistare un immobile residenziale non di lusso con imposte ridotte anche se si mantiene, per non più di un anno, il possesso di un’abitazione acquisita in precedenza; la seconda riguarda le abitazioni acquistate da un costruttore: metà dell’Iva che grava sulla vendita potrà essere recuperata in dieci anni sotto forma di detrazione Irpef. Sono due provvedimenti che possono portare a un risparmio di parecchie migliaia di euro in tasse su un contratto di acquisto.

Come è noto, il trattamento fiscale sugli acquisti immobiliari cambia in maniera sostanziale quando l’unità sia definibile come “prima casa”. Per rientrare nelle fattispecie agevolate fino al 31 dicembre scorso era necessario rispettare quattro condizioni :1) l’abitazione non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9; 2) chi compra deve stabilire la residenza nel Comune in cui si trova la casa entro 18 mesi, 3) non si può possedere, nemmeno in comunione con il coniuge, un’altra abitazione nello stesso Comune; 4) non bisogna possedere in tutta Italia un’altra abitazione acquistata come prima casa. Con la Legge di Stabilità rimangono invariati i primi due requisiti, ma sono cambiati gli altri due. Infatti ora — continua il Corriere della Sera — è possibile ottenere il trattamento fiscale di favore anche se si risulta proprietario di un’abitazione comprata con agevolazione fiscale purché la si rivenda entro un anno, e questa facilitazione vale anche se la casa posseduta è nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione nuova, ma solo purché a suo tempo sia stata acquisita con agevolazioni.

Ancora: per la tassazione sugli acquisti da privato o da società non costruttrice non si considera il costo pattuito ma il valore catastale dell’immobile, di norma parecchio più basso del prezzo reale. Quando si ha diritto al trattamento “prima casa” l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale, cui si aggiungono altri 100 euro per imposte catastale e ipotecaria; il versamento minimo complessivo è di 1000 euro. Negli altri casi l’imposta di registro sale al 9% ed è calcolata su un valore catastale più alto del 10%. Così, con le regole precedenti chi non riusciva a vendere la casa vecchia prima di rogitare per quella nuova doveva fare fronte a Roma, su una casa da 120 metri quadrati in categoria A/2, all’esborso di 15.257 euro, mentre ora se la cava spendendone solo 3.162. A questo poi si deve aggiungere un ulteriore sconto, previsto già dalla precedente normativa: si possono detrarre le imposte versate a suo tempo per l’acquisto della vecchia casa. Questi vantaggi si applicano anche a chi compra da un costruttore e pesano molto di più: sulla prima casa infatti l’Iva è al 4% a fronte del 10% applicabile alle seconde case non di lusso. All’Iva vanno poi aggiunte altre 600 euro a titolo di imposte di registro, ipotecarie e catastale. Va inoltre sottolineato che l’acquisto da impresa edile viene tassato sul prezzo reale e non sul valore catastale: significa che su una casa del valore di 200mila euro, se si può usufruire dell’aliquota agevolata, si possono risparmiare ben 12mila euro (Iva a 8.000 euro anziché a 20mila).

Infine — conclude il quotidiano — la Legge di Stabilità ha introdotto un’altra sostanziosa agevolazione: metà dell’Iva può essere recuperata sotto forma di detrazione Irpef in 10 anni, a condizione che l’abitazione appartenga alle classi energetiche A o B (nei fatti è un requisito che hanno tutte le case nuove). Chiaramente si tratta di un escamotage normativo per non incorrere in una proceduta di infrazione comunitaria, che sarebbe stata inevitabile se il provvedimento fosse consistito nel dimezzamento puro e semplice dell’Iva. Su un’abitazione centrale da 120 metri quadrati il recupero di imposta su una prima casa è di 1.638 euro all’anno a Milano e di 1.545 euro a Roma.