Circa tre italiani su quattro abitano in una casa di proprietà, e ci sono altri nove milioni di “seconde case” tra abitazioni di vacanza, immobili in affitto o sfitti. Che l’Italia ami il mattone alla follia è un dato di fatto — scrive Il Sole 24 Ore — soprattutto se confrontiamo la percentuale di proprietari italiani (73%) con quella dei francesi (65%), dei tedeschi (52%) o degli svizzeri (44%). La casa, prima o seconda che sia, viene tuttora considerata un ottimo investimento: ecco così che l’87% dei beni reali detenuti dalle famiglie della Penisola è rappresentato da immobili che hanno un valore totale di circa cinquemila miliardi di euro, più del doppio del debito pubblico nazionale. Ma investire nel mattone rappresenta davvero una scelta intelligente? Lo è stata senza dubbio nell’era dell’iperinflazione. Come nota l’economista Nicola Zanella in un’approfondita analisi su YouInvest.org, nei dodici anni in cui l’inflazione in Italia è stata almeno superiore al 10% la rivalutazione nominale media annuale degli immobili è stata pari al 21,3%, mentre i BoT, i titoli di Stato a lungo termine e le azioni hanno segnato un rendimento totale (tra capital gain, cedole o dividendi) medio rispettivamente del 13,2%, 11,3% e del 15,1%. In quel periodo, dunque, gli immobili hanno fatto registrare l’unico rendimento reale medio positivo, pari al 4,73% al netto dell’inflazione. Oggi però lo scenario è completamente diverso. Per due motivi principali. In primo luogo perché, dati alla mano, con un’inflazione bassa l’investimento nel mattone dà risultati deludenti. In secondo luogo bisogna riflettere sull’errata convinzione che il prezzo delle case sia sempre in crescita: nessuno dimenticherà facilmente il crollo del valore degli immobili che si è verificato negli ultimi dieci anni in Italia e all’estero. Ma torniamo alla domanda di base: meglio l’acquisto o l’affitto? Nicola Zanella ha provato a ipotizzare il caso di una famiglia tipica con un reddito netto di circa 3.400 euro, che spende per l’affitto 431 euro (media italiana) e risparmia ogni mese 833 euro. Ha in banca 60mila euro ed è interessata all’acquisto di un immobile da 180mila euro accendendo un mutuo. Dopo 22 anni quale sarà la situazione, secondo il modello di prevedibilità dei rendimenti pubblicato nel 2015 da Zanella nel Journal of Wealth Management? Se si sceglie l’acquisto, dopo 22 anni la ricchezza immobiliare finale attesa è pari a 238.057 euro, con un valore finale minimo di 166.099 euro e un valore massimo di 329.161 euro. Se invece si opta per l’affitto e l’investimento in azioni italiane, la ricchezza finanziaria finale che ci si può attendere è pari a 407.093 euro, con un valore finale minimo di 72.653 euro e un valore massimo di 1.176.891 euro. Qualora si scelga affitto e investimento in titoli di Stato italiani a lungo termine — continua Il Sole 24 Ore — la ricchezza finanziaria finale che ci si può attendere è pari a 217.778 euro, con una “forbice” tra un minimo di 104.017 euro e un massimo di 395.737 euro.

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