Le case donate costituiscono il 15% del mercato immobiliare

Le donazioni rappresentano una fetta significativa (ma spesso trascurata) degli scambi immobiliari. A fare luce sul fenomeno — osserva Il Sole 24 Ore — sono i dati statistici diffusi per la prima volta dal Notariato: alle 630mila compravendite di fabbricati registrate nel 2016 – comprese pertinenze e immobili strumentali e di cui il 3% trasferiti in nuda proprietà e l’1,4% per il solo usufrutto – vanno infatti aggiunte 72.403 donazioni, 24.501 donazioni di nuda proprietà e 10.621 donazioni di usufrutto (sempre di soli fabbricati, quindi esclusi i terreni, le servitù, i diritti di superficie eccetera). Per un totale di 107.525 atti: vale a dire che ogni 100 transazioni 15 sono donazioni. «Si tratta di una quota pressoché costante nel tempo – commenta Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato – soggetta a picchi ogni volta che ci sono ipotesi o semplici rumors su eventuali modifiche alla tassazione su donazioni o successioni». Le due fattispecie sono infatti soggette alla stessa imposizione fiscale, che in questo momento si può considerare abbastanza vantaggiosa, dato che è più bassa di quella applicata alle compravendite: limitandosi alla cerchia dei parenti più prossimi, entro la franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario si applicano solo le imposte di trascrizione e catastale pari rispettivamente al 2% e all’1% del valore (o 400 euro in tutto in misura fissa se si opta per i benefici prima casa). In genere la donazione della casa è quindi un anticipo di eredità: le analisi comparative del Notariato confermano del resto come «dove si dona meno si utilizza maggiormente lo strumento del testamento per le pianificazioni familiari e viceversa». Bisogna però anche tener conto che la divisione che può sembrare equa in un certo momento della vita, può non esserlo al momento della successione per i più vari motivi: dal cambiamento della composizione e della ricchezza familiare alla variazione del valore dei beni. E mentre un testamento si può sempre cambiare, è più difficile “correggere” strategie basate sulla donazione. Se si guarda alla distribuzione per classe anagrafica  si trova conferma del fatto che l’età del donante di fabbricati è sempre elevata (il 78% ha più di 56 anni). L’età di chi riceve il bene, invece (donatario) è meno sbilanciata verso il basso di quanto ci si possa attendere (il 55,5% ha meno di 45 anni).  Occorre tenere conto che una casa donata è difficilmente rivendibile. Questo perché – in caso di morte del donatore e dell’apertura di una successione – gli eredi potrebbero agire in giudizio per vedersi riconosciuta la parte di eredità cosiddetta legittima – la quota di cui non si può disporre liberamente nel definire la destinazione dei propri beni – erosa dalla donazione. La massa ereditaria oggetto di successione, infatti, non è solo quella “censita” al momento del decesso, ma comprende anche le donazioni fatte in vita (a valori aggiornati). Quindi acquistare una casa che è stata in precedenza donata espone al rischio di rivendicazione da parte degli eredi dell’originario proprietario, fatto che ovviamente ne limita la commerciabilità. Sono soprattutto le banche a non voler correre rischi, seppur remoti, e quindi a bloccare i mutui legati agli acquisti di immobili donati: il diritto dell’erede ha infatti precedenza rispetto a quello stabilito dell’ipoteca. Se l’acquisto si fa “in contanti” non è però sempre sconsigliabile: l’importante è verificare bene la situazione patrimoniale del venditore e, nel caso, del donante originario. Tenendo presente che la possibilità di agire in giudizio si estingue in 20 anni per la donazione e in 10 per la successione. Mettendosi invece nei panni di chi il bene lo ha ricevuto in donazione — conclude il quotidiano economico-finanziario — è bene ricordare che per “liberarlo” da vincoli è sufficiente che gli altri eredi dichiarino di rinunciare all’azione di riduzione.