Lavori condominiali: indispensabile la delibera

Perché i lavori condominiali possano ritenersi approvati, la delibera assembleare deve individuare le opere da realizzare, l’impresa appaltatrice e il corrispettivo da versare a quest’ultima. Non è invece possibile delegare queste scelte al consiglio di condominio o ad altra commissione individuata ad hoc, secondo quanto scrive Italia Oggi. In caso contrario il condominio non può vantare alcun valido titolo per pretendere dai condomini il pagamento delle spese relative ai lavori appaltati e le eventuali somme versate possono essere ripetute, in quanto indebite. Questi i principi che si ricavano dalla lettura della recente sentenza n. 25839 della seconda sezione civile della Corte di Cassazione, pubblicata lo scorso 14 ottobre 2019. Nella specie una società condomina, proprietaria di un immobile destinato alla sosta e al ricovero delle autovetture, aveva richiesto al condominio la restituzione dell’importo versato a titolo di contribuzione, per due terzi del totale, nella spesa relativa ai lavori di manutenzione straordinaria del passaggio pedonale esterno di accesso ai portoni dello stabile condominiale, sul presupposto che l’assemblea chiamata a deliberare tale intervento si fosse limitata a dare mandato a una commissione tecnica di valutare e approvare il progetto, limitandosi a indicare il tetto massimo di spesa e a prescrivere alcuni criteri di massima per la scelta dell’impresa appaltatrice. In primo grado il Tribunale aveva accolto la domanda di restituzione, avendo accertato che l’assemblea condominiale non aveva deliberato né l’esecuzione dei lavori né il riparto delle spese. La sentenza era stata impugnata e la Corte di Appello aveva completamente ribaltato il verdetto. I giudici di secondo grado, infatti, accogliendo il gravame frapposto dal condominio, avevano ravvisato un vizio di ultrapetizione nella decisione del Tribunale, in quanto nel proprio atto di citazione la società condomina non aveva contestato l’approvazione dei lavori, ma il riparto della spesa, in quanto non approvata dall’assemblea. Secondo la Corte d’Appello nella specie una delibera autorizzativa dei lavori sussisteva e il criterio di riparto della spesa si poteva agevolmente ricavare dal regolamento condominiale, il quale rimandava all’applicazione dell’art. 1126 c.c. (relativo alla ripartizione delle spese pertinenti al lastrico solare di uso esclusivo). La domanda di dichiarazione della nullità della deliberazione condominiale sarebbe quindi stata tardiva, in quanto formulata soltanto con la prima memoria istruttoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. Inoltre la violazione dei criteri di ripartizione della spesa avrebbe tutto al più concretato un vizio di annullabilità della deliberazione, come tale contestabile soltanto nel più limitato termine di 30 giorni di cui all’art. 1137 c.c. Di qui l’accoglimento dell’appello e il rigetto della domanda azionata dalla società condomina. Quest’ultima aveva quindi presentato ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione.