Mutui: la guida per scegliere la formula migliore

Per la maggior parte degli italiani il mutuo, considerando la dimensione (l’importo medio erogato è superiore ai 120mila euro) e la durata (in media tra i 20 e i 25 anni), è il contratto finanziario più importante della vita. Per questa ragione — avverte Il Sole 24 Ore — è decisiva, prima di apporre la propria firma, un’attenta analisi preliminaredel prodotto e di quello che offre il mercato. Approcciarsi al prestito ipotecario con scarse conoscenze finanziarie (su come si muovono i tassi e l’inflazione) e di prodotto (le insidie che possono essere nascoste nei vari costi accessori) può costare davvero caro. Essendo un contratto a leva finanziaria (debito) e per di più di lungo periodo, ogni errore subisce un effetto moltiplicatore. Vale fortunatamente anche il contrario. Informarsi in anticipo sulle opzioni in campo e sui problemi potenziali da evitare può abbattere sensibilmente il costo dell’operazione. Informarsi vuol dire anche conoscere l’universo fiscale che ruota intorno al mutuo e all’acquisto in generale della casa. Inoltre, per evitare di stipulare il “mutuo pigro” (che può arrivare a costare tra interessi e costi aggiuntivi oltre 50mila euro in più rispetto al “mutuo perfetto”, quello tagliato su misura sul proprio profilo e ottimizzato sul fronte degli oneri) bisognerebbe compiere un doppio salto informativo. Il primo consiste nel comprendere come sono formati i tassi di un mutuo (sia il variabile che il fisso) e quali sono i fattori che nel tempo possono modificarli. Il secondo passo riguarda aspetti più contrattuali, quindi concentrarsi sugli oneri accessori del mutuo e le assicurazioni obbligatorie. Acquisire una forte consapevolezza in questi due campi può portare a colmare il gap di conoscenze iniziale con chi ci propone un finanziamento e direzionarlo verso il mutuo migliore possibile. L’amletico dubbio da sciogliere riguarda se affidarsi al tasso variabile (e quindi essere consapevoli che la rata di mese in mese può scendere o salire) o al tasso fisso (congelando quindi per tutto il piano di ammortamento il livello di interesse concordato con la banca il giorno della stipula dal notaio). Prima di scegliere è bene sapere che il tasso del mutuo è composto da due gambe: la prima è lo “spread” scelto dalla banca. È un margine che l’istituto di credito applica per coprire i costi dell’operazione e per ritagliarsi un profitto. La seconda gamba — continua Il Sole 24 Ore — non dipende dalle scelte della banca ma è funzione dell’andamento del costo del denaro e dell’inflazione e di conseguenza dei tassi che “girano” sui mercati finanziari. Il mutuo variabile è agganciato agli indici Euribor (a 1 o 3 mesi) o al tasso di riferimento della Bce. Si tratta di tassi che indicano quanto costa il denaro all’ingrosso (cioè quanto costa alle banche prenderlo a prestito da altre banche o dalla Bce) per brevi scadenze. Il mutuo a tasso fisso è agganciato all’indice Eurirs(che va da 1 a 50 anni) corrispondente alla durata del mutuo. Gli Eurirs stimano quanto costerà il denaro nel lungo periodo. Le quotazioni degli Euribor e degli Eurirs variano ogni giorno sui mercati, perché ogni giorno in base all’andamento dell’economia possono cambiare le aspettative su come evolverà il costo del denaro.

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