Catasto: debuttano i m2 con effetti solo sulla Tari

Per adesso il calcolo della superficie dell’immobile convive con quello basato sul numero dei vani

di Salvatore Albanese
Per 57 milioni d’immobili sia la superficie catastale sia la superficie ai fini Tari entrano in visura. È questa la novità annunciata con un comunicato stampa del 9 novembre 2015 dall’Agenzia delle entrate.
Va da sé che adesso “convivono” sia i metri quadri sia i vani. Nelle visure, di conseguenza, compaiono entrambi i dati catastali. È questo, sicuramente, un segnale verso la riforma del catasto che però a tutt’oggi non c’è; tant’è, che nella legge di Stabilità non v’è nessun cenno sull’attuazione della riforma catastale.
È evidente che con quest’operazione l’Agenzia delle entrate ha reso più trasparente il Catasto a tutti i cittadini. Con un clic, infatti, sul sito dell’Agenzia delle entrate, previa registrazione, a Fisconline (riservato a tutti i contribuenti) o Entratel (riservato ai soggetti obbligati alla trasmissione telematica di dichiarazioni e atti), avviando la richiesta di codice PIN, è possibile verificare la corrispondenza dei dati del fisco con quelli in proprio possesso e, quindi, anche verificare la visura catastale scoprendo online i metri quadrati della casa.
Ciò, servirà sia a titolo informativo per il cittadino, ma anche per controllare la correttezza della tassa sui rifiuti (Tari) che da sempre si calcola sui metri quadri, con l’opportunità di contestarla se i dati non sono esatti.
Per permettere agli interessati di procedere a dei rilievi sull’errata metratura della Tasi e, quindi, formulare le proprie osservazioni saranno previste “forme di comunicazione strutturata”; tant’è, che, al riguardo, è stata attivata una procedura specifica sul sito istituzionale delle Entrate.
Da questa procedura di trasparenza attuata dall’Agenzia delle entrate, restano ovviamente escluse le unità immobiliari che non hanno una planimetria o ne hanno una da cui non si può desumere la superficie. È il caso delle abitazioni iscritte nei primissimi anni del nuovo catasto, quando non era obbligatorio depositare le planimetrie.
In questo caso se la planimetria è assente o è ormai superata, diventa indispensabile ricorrere a un Docfa, presentato alle Entrate da un geometra o da un altro tecnico abilitato. È il caso, per esempio, del proprietario che ha costruito una veranda in muratura sul balcone, cambiando la “forma” della casa senza aggiornare il catasto.
Adesso il proprietario se costata la violazione dei metri quadri potrà rifare i calcoli ed, eventualmente, chiedere al proprio Comune di rettificare la superficie dei metri quadri. Viceversa, anche il Comune può rettificare in aumento i metri quadri totali con l’incognita di aumenti sui rifiuti e, quindi, sulla Tari. Ciò ha messo in allarme le associazioni di categoria sulla “casa”.
Ebbene, anche se la riforma degli estimi è stata accantonata temporaneamente, tuttavia l’Agenzia delle entrate ha portato avanti il progetto informatico e l’incrocio dei dati, dando la possibilità ai professionisti con il portale SISTER e ai proprietari tramite Fisconline di eseguire le visure catastali. Pertanto, la suddetta visura oltre che negli uffici provinciali del Territorio e negli sportelli catastali decentrati dei Comuni dallo scorso lunedì 9 novembre può esser fatta anche online.
Giova sottolineare che le Entrate hanno pubblicato la superficie in metri quadrati di 57 milioni di unità immobiliari a destinazione ordinaria: case, box auto, magazzini, locali commerciali, laboratori. Il dato, come sopra già detto, non si riflette sulla rendita catastale, che continua a essere calcolata in vani, ma è utile, come sopra detto, per verificare la metratura usata dai Comuni per il calcolo della base imponibile della Tari.
Il numero dei vani per le case e gli uffici continuerà a determinare la rendita catastale da cui discendono tra l’altro: l’IMU, la Tasi, l’imposta di registro sulle compravendite e il reddito fondiario degli immobili non locati. Né potrebbe essere diversamente, perché per affrontare con successo l’attuale sistema estimativo servirebbe la riforma del catasto, che per ora è “dormiente”.
Per eseguire una visura catastale e vedere la superficie in metri quadrati i privati devono dotarsi delle credenziali d’accesso a Fisconline. Il PIN può essere chiesto presso gli uffici territoriali delle Entrate oppure direttamente online, inserendo il proprio codice fiscale e l’importo del reddito complessivo dichiarato nel 2014: la prima parte del PIN è subito resa disponibile, la seconda arriva per posta entro quindici giorni.
La novità del calcolo dei metri quadri riguarda le unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A (abitazioni e uffici), B (uffici pubblici, ospedali, scuole e così via) e C (box auto, cantine, laboratori, magazzini e negozi). Per ognuna di queste unità è ora indicata la superficie catastale, calcolata al lordo degli spazi accessori secondo le regole dettate dall’allegato C al Dpr 138/1998, e la metratura ai fini dell’applicazione della Tari, cioè la tassa sui rifiuti. Metratura, quest’ultima, che nel caso delle abitazioni non comprende balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, così come previsto dalla legge di Stabilità per il 2014.

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