Giurisprudenza 

IL REGOLAMENTO NON PUO’ ABBREVIARE IL TERMINE PER IMPUGNARE LA DELIBERA

Con una recente ordinanza – n. 19714 del 21 settembre 2020, prontamente segnalata dall’avv. Bardanzellu in questa Rivista, 2020, fasc. 11, 26 – la Cassazione ha ritenuto nulla la clausola del regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, che stabiliva un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, atteso che il penultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che, con norme regolamentari, siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.
La sentenza, posta all’esame dei giudici di legittimità – confermando la decisione di prime cure – aveva ribadito che il condomino (appellante nel giudizio di secondo grado) fosse decaduto dal diritto di impugnazione della deliberazione assembleare, approvata dal suo condominio il 18 novembre 2014, in quanto la citazione notificata il 15 dicembre 2014 non aveva rispettato il termine di decadenza di quindici giorni stabilito dal vigente regolamento condominiale contrattuale.
Ad avviso della Corte territoriale, la decadenza stabilita dal citato art. 1137 c.c. in trenta giorni non era comunque sottratta alla disponibilità delle parti, con conseguente inapplicabilità dell’art. 2968 c.c., avendo l’assemblea deliberato su diritti di contenuto patrimoniale.
L’originario attore – soccombente in entrambi i gradi di merito – proponeva, quindi, ricorso per cassazione, deducendo la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1137 e 1138 c.c., con sostituzione ex art. 1419, comma 2, c.c., dovendosi intendere l’articolo del regolamento inosservante dell’inderogabilità dell’art. 1137 c.c.
Tale doglianza è stata considerata “manifestatamente fondata”.
Invero, secondo il consolidato orientamento dei giudici di Piazza Cavour – che la gravata sentenza aveva ignorato – il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4, c.c., né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (v., tra le altre, Cass. 9 novembre 1998, n. 11268, in Riv. giur. edil., 1999, I, 710).
In particolare, l’art. 1138 c.c., al penultimo comma – disposizione che regola la materia di causa e della quale il giudice distrettuale non aveva tenuto conto – contiene due diverse norme, di cui una generica e l’altra specifica: la prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni, mentre la seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice – segnatamente, gli artt. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 – concernenti l’impossibilità di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, nonché l’impugnazione delle relative delibere.
Dunque, la prima di tali norme riguarda i principi relativi alla posizione del condomino rispetto ai diritti sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale, e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune, deliberato a maggioranza ex art. 1138, comma 3, c.c., può essere, invece, validamente derogata da un regolamento contrattuale.
La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale, e l’inderogabilità di queste ultime disposizioni è assoluta, sicché la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti (v. Cass. 3 agosto 1966, n. 2155, in Riv. notar., 1967, 33, sia pure in tema di costituzione delle assemblee condominiali e di validità delle relative delibere).
Nel valutare la tempestività dell’impugnazione della deliberazione assembleare del condominio, approvata il 18 novembre 2014, avendo l’attore notificato la sua citazione il 15 dicembre 2014, la Corte d’Appello avrebbe, perciò, dovuto rilevare la nullità della richiamata clausola contenuta nell’articolo del regolamento condominiale contrattuale, che stabiliva un termine di decadenza di quindici giorni, visto che l’art. 1138, comma 4, c.c. vieta che, con il medesimo regolamento, siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni di cui all’art. 1137 c.c. (così Cass. 6 maggio 1964, n. 1082).
Non ha fondamento – ad avviso dei magistrati del Palazzaccio – la considerazione sulla novità della questione della nullità della clausola regolamentare, in quanto la stessa è rilevabile, ai sensi dell’art. 1421 c.c., anche d’ufficio, in ogni stato e grado del procedimento e, quindi, pure in sede di legittimità, purché siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto dai quali possa desumersene l’esistenza (v., soprattutto, Cass. S.U. 12 dicembre 2014, n. 26243, in Corr. giur., 2015, 88).
Il tema dell’inderogabilità dell’art. 1137 c.c., in quanto richiamato dall’art. 1138, comma 4, c.c., è stato, però, scrutinato dalla giurisprudenza segnatamente riguardo alla possibilità, da parte del regolamento di condominio, di prevedere una clausola compromissioria.
Sul punto, anche se in epoca non recente, la Cassazione ha avuto modo di affermare la legittimità di una clausola compromissoria contenuta in un regolamento che deferiva al giudizio di arbitri la decisione sul ricorso avverso le deliberazioni assembleari, annullabili o radicalmente nulle (v. Cass., 12 luglio 1952, n. 2178, secondo la quale il legislatore, prevedendo l’intervento della “autorità giudiziaria” nell’art. 1137 c.c., come possibilità di instaurare un giudizio di impugnazione, aveva inteso, per assicurare meglio la tutela del singolo, fare riferimento ad un potere superiore di autorità, piuttosto che alla sua funzione di giudicare, tenendo anche presente che il ricorso alla decisione arbitrale sostituirebbe soltanto una parte della funzione giudiziaria, quella cioè attinente alla cognizione, sviluppandosi sempre integralmente in via ordinaria ogni altro aspetto, cautelare ed esecutivo, dell’intervento del giudice).
Il disposto di cui al citato art. 1137, infatti, stabilisce soltanto il principio dell’impugnabilità delle suddette deliberazioni, ma non intende determinare alcuna competenza particolare assoluta ed esclusiva di un giudice piuttosto che un altro; il ricorso all’autorità giudiziaria è, quindi, il mezzo normale di impugnazione, ma non si esclude che le parti possano sostituire al giudice ordinario quello elettivo.
Sarebbe radicalmente nulla una disposizione del regolamento, anche contrattuale, che stabilisca, invece, una rinuncia preventiva all’opposizione, o l’ininpugnabilità delle statuizioni condominiali, oppure – come nel caso esaminato dalla sentenza in commento – la previsione di un termine talmente ridotto (qui quindici giorni) da determinare l’impossibilità di qualsiasi opposizione.
Tale orientamento interpretativo viene ripreso nelle pronunce successive della Cassazione – v., tra le altre, Cass. 1 gennaio 1986, n. 73, in Giust. civ., 1986, I, 1372; Cass. 20 giugno 1983, n. 4218, in Foro it., 1983, voce Comunione e condominio, n. 127 – ribadendo, così, la liceità della sottoposizione all’arbitrato c.d. rituale delle controversie relative all’impugnazione di deliberazioni dell’assemblea dei condomini.
Per la formulazione datavi e per la sua identificabile ragione normativa, oltre che per la sede, l’art. 1137 c.c. è posto a regolare, per l’oggetto al quale ha riguardo, sul piano sostanziale, con il carattere di inderogabilità stabilito dal successivo art. 1138 c.c., il concreto rapporto che intercorre tra l’ente collettivo organizzato (condominio) ed il suo singolo componente (condomino), sì da garantire adeguatamente i rispettivi interessi, quando essi vengono a collidere, e, nel contempo, da soddisfare, in modo parimenti adeguato, la generale esigenza della certezza e stabilità delle situazioni giuridiche, per un verso, fissando il principio dell’impugnabilità dell’atto viziato da parte del dissenziente – di cui è esclusa la soggezione passiva alla volontà collettiva irregolarmente formata senza il suo consenso – e, per altro verso, consentendo la facoltà di impugnazione entro circoscritti limiti temporali, e perciò assoggettandola a decadenza.
Ai fini della suddetta previsione legislativa della facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni affette da vizio, è pertanto assicurata agli interessi considerati, in particolare a quelli del condomino dissenziente (e ora anche dell’astenuto), congrua tutela giurisdizionale, e di tale tutela è sancita l’irrinunciabilità a priori e l’insopprimibilità mediante norma del regolamento condominiale, ma certamente – secondo i giudici di legittimità – non è ulteriormente stabilita per tale tutela una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario, e, correlativamente, negata l’ammissibilità di un alternativo ricorso ad arbitri, in via del pari giurisdizionale, tanto non risultando in alcun modo dall’affatto generica formulazione della previsione stessa, e palesemente esulando dalle sue riconoscibili finalità.
Nè il divieto di compromettere in arbitri tali controversie condominiali risulta sancito, direttamente o mediante richiamo, dagli artt. 806 e 808 c.p.c., in particolare non rientrando queste ultime in quelle che “non possono formare oggetto di transazione”, perché attinenti a diritti non disponibili, per loro natura o per espressa disposizione di legge, oppure perché relative ad un contratto illecito ex artt. 1966 e 1972 c.c.
Al riguardo, si potrebbe opinare l’impossibilità di sottrarre al magistrato le impugnative di deliberazioni condominiali sulla base del fatto che trattasi di materia coinvolgente un interesse pubblico, e, come tale, non oggetto di transazione; in fondo, l’art. 1137 c.c., quando conferisce al singolo il potere di impugnare la deliberazione solo che essa sia contraria alla legge o al regolamento, sembra prescindere dalla lesione del condomino stesso, investendolo di un potere che va oltre la tutela della sua limitata sfera giuridica, ma è anche significativo che si limita tale ricorso ai casi di illegittimità della deliberazione o di contrasto con il regolamento, escludendo nel contempo un esame della statuizione condominiale sotto il profilo del merito, concernendo una discrezionalità rimessa ai partecipanti al condominio.
Si è, però, osservato che la legge concede il potere di impugnativa soltanto ai condomini dissenzienti, per cui, solo in quanto l’interesse del singolo condomino sia in antagonismo con quelli della maggioranza, gli è dato ricorrere contro una deliberazione condominiale viziata, mentre, in caso contrario, nessuna irregolarità della deliberazione stessa il legislatore mostra di considerare capace di legittimare un condomino all’impugnativa, segno evidente, questo, che il potere gli è dato soltanto per la tutela del suo interesse particolare e non di un interesse oggettivo alla legittimità delle deliberazioni.
I risultati ermeneutici raggiunti permettono di concludere, dunque, nel senso che, da un lato, l’art. 1137, comma 2, c.c. concepisce il diritto soggettivo del condomino quale facultas agendi a tutela di interessi direttamente protetti dall’ordinamento giuridico, e, dall’altro, non esclude affatto la compromettibilità in arbitri delle controversie relative alle impugnative di deliberazioni assembleari, conseguendone la legittimità della norma del regolamento che preveda una clausola compromissoria e l’obbligo vincolante di chiedere la tutela all’organo arbitrale designato come competente.
Alberto Celeste

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