ACCESSO ATTRAVERSO IL MURO PER COLLEGARE UN IMMOBILE ESTRANEO AL CONDOMINIO
La circostanza di essere proprietari di più unità immobiliari richiede, talvolta, la necessità di un contatto tra le stesse (per i più svariati motivi), tuttavia, riesce difficile spiegare al relativo titolare che tale iniziativa, qualora coinvolga un bene comune (segnatamente, il muro perimetrale) ed il collegamento interessi porzioni site in distinti condominii, sia possibile solo a determinate condizioni.
In quest’ordine di concetti, si inquadra una fattispecie decisa, di recente, dalla Corte di Cassazione (sent. n. 32437 dell’11 dicembre 2019), che ha registrato come contendenti un noto hotel di Venezia ed il condominio di un fabbricato sito nell’isola della Giudecca.
La causa prendeva le mosse dalla domanda proposta dalla società che gestiva tale hotel, la quale risultava proprietaria sia di alcune unità immobiliari ricomprese nel condominio convenuto, sia di un complesso immobiliare, del pari ubicato nell’isola della Giudecca, destinato a centro congressi, e strutturato in tre capannoni, di cui uno adiacente al suddetto condominio.
L’attrice esponeva che il complesso immobiliare, pur avendo un accesso diretto alla via pubblica, non disponeva di accessi idonei a fungere da uscite di sicurezza, sicché, essendo “tecnicamente intercluso”, necessitava di un piccolo passaggio sul lato a confine con il condominio; a tale scopo, la stessa attrice aveva provveduto a collegare l’unità immobiliare di sua spettanza, posta all’interno del condominio, ad una piccola calle di sua proprietà, connessa al lato posteriore del centro commerciale, sicché chiedeva costituirsi la servitù coattiva di passaggio in favore del complesso immobiliare ed a carico del corpo di fabbrica ricompreso nel condominio convenuto.
Si costituiva quest’ultimo, instando per il rigetto dell’avversa domanda e, in via riconvenzionale, chiedendo di accertare che la società attrice aveva illegittimamente posizionato l’accesso a beneficio del complesso immobiliare e di condannare la medesima al ripristino dello status quo ante.
Il Tribunale, acclarata l’insussistenza di qualsivoglia servitù a carico del corpo di fabbrica del condominio convenuto ed a favore del complesso immobiliare, ordinava alla società, in particolare, di eliminare il foro aperto nel muro perimetrale del condominio a confine con il complesso immobiliare, rigettando la domanda di costituzione di servitù coattiva della servitù.
Proponeva appello la soccombente, ma la Corte territoriale, nel rigettarlo, rilevava non si era acquisito riscontro della sussistenza dei presupposti per la costituzione di servitù di passaggio ai sensi dell’art. 1052, comma 2, c.c.: nello specifico, si evidenziava che non era stata acquisita la prova dell’impossibilità di adattare gli accessi esistenti alle necessità prefigurate dall’appellante e, più in generale, la prova dell’impossibilità per l’hotel di procurarsi un passaggio sulla pubblica via senza eccessivo dispendio o disagio.
Inoltre, lo stesso giudice distrettuale statuiva che la società aveva del tutto illegittimamente creato attraverso il muro perimetrale del condominio un collegamento tra tale ultimo corpo di fabbrica ed il complesso immobiliare, così da asservire il primo immobile al secondo “senza il preventivo consenso di tutti i partecipanti alla comunione”, e che, al contempo, la proprietà esclusiva delle unità immobiliari messe in comunicazione non valeva ad elidere l’illegittimità in dipendenza, appunto, dell’indebita creazione di una servitù a carico del parti comuni del condominio.
L’originaria attrice ricorreva, quindi, in cassazione muovendo svariate censure alla pronuncia conclusiva del giudizio di secondo grado.
Per quel che interessa più da vicino l’oggetto di queste brevi note, il ricorrente – denunciando la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. – aveva dedotto, in rapporto all’actio negatoria servitutis esperita ex adverso, che aveva realizzato un’apertura nel muro condominiale in corrispondenza, però, di un’unità immobiliare, ricompresa nel condominio, di sua esclusiva proprietà, sì da porla in comunicazione con il complesso immobiliare, del pari di sua esclusiva proprietà, sottolineando, quindi, in rapporto alla citata norma, che la realizzazione dell’apertura non alterava né la statica, né l’estetica, né la destinazione del muro perimetrale e, al contempo, non ne impediva l’utilizzo da parte degli altri condomini.
Tale doglianza è stata disattesa dai magistrati di Piazza Cavour, rifacendosi all’insegnamento secondo cui, in tema di condominio negli edifici, l’apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino è consentita, quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l’appartamento del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale, poiché in questo caso il collegamento tra unità abitative determina la creazione di una servitù a carico di fondazioni e struttura del fabbricato (v., tra le altre, Cass. 6 febbraio 2009, n. 3035).
In particolare, ad avviso di una pronuncia degli ermellini (v. Cass. 5 marzo 2015, n. 4501), va considerata illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo ad una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
In quest’ordine di concetti, risultava inappuntabile, per altro verso, l’affermazione della Corte lagunare, ancorata agli esiti dell’espletata CTU, alla cui stregua l’hotel, a causa ed a seguito della collocazione del varco di cui sopra, aveva dato vita, del tutto illegittimamente, ad un’ulteriore servitù, argomentando anche alla luce del disposto dell’art. 1108, comma 3, c.c. (sul versante dottrinale, v. Avigliano, Muri perimetrali e costituzione di servitù con l’apertura di un varco tra differenti condominii, in Ventiquattrore avvocato, 2015, fasc. 4, 27; Cirla, L’apertura di un varco nel muro comune: attenzione alla costituzione di servitù, in Immob. & proprietà, 2014, 635; Meo, Apertura di varco nel muro perimetrale: la Cassazione ribadisce quali sono i limiti, in Immob. & diritto, 2010, fasc. 1, 27; Coscetti, Apertura di un varco nel muro perimetrale di un edificio condominiale ed uso indebito della cosa comune, in Riv. giur. edil., 2009, I, 1493; De Tilla, Apertura nel muro comune di un varco per accedere a proprietà esclusiva, in Rass. loc. e cond., 2004, 187).
Anche più di recente, il Supremo Collegio (v. Cass. 14 dicembre 2016, n. 25775) aveva puntualizzzato che, in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, qual è, ai sensi dell’art. 1117, n. 1), c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Nella fattispecie in concreto esaminata, posto che la struttura architettonica unitaria degli edifici costituenti i due condominii non era dirimente, giacché ciò che rilevava era che i due edifici avessero autonomia amministrativa e gestionale, si trattava di verificare se i muri abbattuti, benché di divisione tra due proprietà contigue, svolgessero l’ulteriore funzione di recingere i due diversi condominii e che sostanzialmente fossero, quindi, muri perimetrali.
Invero, il fatto che il muro abbattuto fosse interno poteva non eliderne la funzione di recinzione, in quanto esso serviva a dividere non solo le due proprietà, bensì a delimitare i due diversi edifici costituenti enti separati, sicché l’abbattimento degli spicchi di muro al piano terra e seminterrato, posti tra i due locali commerciali insistente nei due diversi condominii, avrebbe comportato un uso abnorme del muro stesso in violazione dell’art. 1102 c.c.
A necessario completamento di quanto sopra, non ci si può esimere di dar conto di una questione assai rilevante in merito alla ricomprensione dei muri – quelli maestri o i pannelli perimetrali – nel patrimonio condominiale (questione in parte connessa a quella di cui sopra relativa al corretto uso della cosa comune).
Affinchè questo avvenga, infatti, è necessario aver preliminarmente identificato la precisa consistenza (e volumetria) dell’edificio in condominio, ossia qual è esattamente lo stabile al cui patrimonio deve riferirsi l’attribuzione del bene; la questione è particolarmente rilevante nel caso di edifici contigui (frequenti nelle città storiche), relativamente ai quali può anche risultare assai difficile l’individuazione dei “confini” del singolo fabbricato.
Per far ciò, va tenuto presente un principio generale di grande importanza, ed in base al quale viene precisato che il condominio consiste in un edificio diviso per piani orizzontali, le cui porzioni (di piano, appunto) sono distribuite in proprietà separata tra uno o più soggetti.
Il concetto è espresso con l’affermazione secondo cui il condominio sussiste allorché esistano più parti (piani o porzioni di piani) di proprietà esclusiva in senso orizzontale, e talune parti che, per necessità pratiche, derivanti dall’uso, dall’utilità e dal godimento di tutti, restano in comunione pro indiviso (v. Cass. 19 settembre 1968, n. 2955).
Medesimo principio può riscontrarsi nella giurisprudenza più risalente, per la quale i limiti di applicabilità degli artt. 1117-1139 c.c. sono stati fissati nel senso che tali disposizioni riguardano essenzialmente le case divise in piani orizzontali e trovano applicazione anche per quei fabbricati che siano verticalmente divisi da una semplice paratia di legno, mentre esse non si applicano, invece, quando l’edificio sia diviso in due parti da un muro interno verticale, dalle fondamenta al tetto, in modo da formare due corpi di fabbricato distinti e autonomi (v. la datata Cass. 13 maggio 1949, n. 1177).
Se, dunque, si applica il suddetto principio in sede di individuazione della condominialità di un muro maestro o di un pannello perimetrale, ne discende che il “piano verticale” costituisce il “confine” tra edifici limitrofi, con l’ulteriore conseguenza che l’attribuzione al patrimonio comune di un determinato bene o impianto deve operarsi all’interno del singolo edificio (e, quindi, all’interno di due piani verticali).
In altri termini, atteso che le norme che disciplinano il condominio riguardano le sole case divise in piani orizzontali e non si applicano agli edifici divisi in due o più parti verticalmente, ne consegue che, mentre in quest’ultima ipotesi sono comuni i muri divisori delle diverse porzioni immobiliari affiancate, sono di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare di cui sono parte integrante i muri perimetrali (v. Cass. 27 aprile 1979, n. 2448).
(articolo di commento per la rivista La Proprietà Edilizia
di Alberto Celeste – Magistrato
